普法时刻 | 物业公司服务不到位，业主该如何保障自身权益呢？

物业公司服务不好，我为什么要交物业费用？

我又没有与物业公司签合同且合同，早就到期了，他凭什么起诉我？物业服务与群众的生活息息相关，业主与物业之间的矛盾，也频频发生物业公司服务不到位，如何保障业主权益呢？

近日，神木市法院民二庭就受理了这样一批物业服务合同纠纷案件，物业公司撤离A小区，但部分业主拒绝缴纳此前的物业费用，故物业公司诉至法院，要求部分业主及时支付物业费用。经过承办法官的耐心沟通与劝导，这20起物业服务合同纠纷案件中有16名业主自愿向物业公司支付了费用，双方之间的纠纷得到了切实解决。

一、物业需单独与业主签订物业合同吗？

法院认为：业主委员会、业主大会与物业服务人签订的物业服务合同对业主发生法律效力；物业合同到期后，如未续行签订合同但是物业服务人继续为业主提供物业服务，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。换言之物业公司无需与每一位业主签订合同，亦可与业主之间发生物业服务合同法律关系，并依此提起诉讼。

二、业主不满意物业服务，可以拒缴物业费吗？

法院认为：业主应按照约定向物业服务人支付物业费，业主违约逾期不支付物业费，经催告合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或仲裁。物业合同履行期间业主应当支付物业费用，如业主认为物业服务存在问题，则应当对自身主张的事实承担举证责任。

三、如果业主对物业公司服务不满意，该如何保障业主权益呢？

法院认为：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条对业主共同决定事项及参与表决、同意表决的比例均作出了规定，决定事项中包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业公司应当积极履行合同义务，为业主提供妥善的物业服务，如确实存在物业服务提供不到位的情况，经业主共同决定可依法解除物业合同。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民法典》第九百四十六条：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第九百四十八条：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。（通讯员 胡文华）

供稿：神木法院

编辑：赵佳欣

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