普法时刻 | 用他人名义按揭买房，房款谁来还？

不动产物权以登记公示为准，但在实际生活中，因为各种原因，会出现房屋登记名义人与房屋实际所有人不是同一人的情况，那么买房的债务应当由谁来还？

案情简介:

某置业公司（开发商）与钱某甲签订商品房买卖合同，约定钱某甲购买市区住宅一套，开发商作为担保人垫付房款后，向钱某甲进行追偿，钱某甲未按期归还垫付款，开发商诉至法院，法院判决钱某甲支付开发商代垫房款及相应利息。判决生效后，开发商申请强制执行。案件进入执行程序后，法院通过“一张网”办案平台查控发现，钱某甲名下除登记在其名下的案涉房产，和在老家的一处自建房外，无其他财产线索。根据开发商的申请，法院依法启动评估拍卖程序。

对该住宅评估过程中，钱某乙向法院提出执行异议，并提交了相关证据，证明该房屋为其所有，且是其唯一住房，申请排除 强制执行。经法院核实，涉案房屋实际房主为钱某乙，因其个人征信存在不良记录，无法办理购房按揭贷款，遂借用亲兄弟钱某甲的名义购房，钱某甲只在购房文件上签字，后续事项均与其无关，其无固定收入来源，亦无履行房款的能力。

在法院的组织下，三方达成执行和解，钱某乙自愿加入执行案件，代钱某甲向开发商分期偿还代垫房款及利息，约定在半年内分期将欠款履行完毕。三天后，钱某乙将首期15万元支付到位，开发商向本院提交书面意见，确认和解协议效力，案件妥善化解。

法官说法:

从形式上看，开发商与钱某甲签订购房合同，钱某甲系合同相对方，判决其承担还款责任并无不当。但从实际情况而言，钱某甲仅为“名义购房人”，未实际出资、未实际占有使用房屋，且无履行能力，真正的房屋受益人是钱某乙。若机械地执行判决，要么因钱某甲无财产而长期“执行不能”，要么拍卖案涉房产导致实际居住人钱某乙一家无家可归，无论何种路径，都无法真正实现申请执行人的债权，亦难以体现执行程序的实质正义。

本案的另一关键法律问题是钱某乙“自愿加入债务”的效力。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”本案中，钱某乙在执行程序中自愿向申请执行人开发商作出代钱某甲履行判决义务的意思表示，开发商予以接受并同意和解，三方达成一致，符合债务加入的法律构成要件。

本案中，法院没有简单拍卖“唯一住房”以清偿债务，而是通过促使实际受益人主动加入债务、达成分期履行方案，既保障了申请执行人的债权逐步受偿，又避免了强制执行对案外人居住权益的损害，符合善意文明执行理念的要求。

法条链接:

《中华人民共和国民法典》第五百五十二条： 第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条： 在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。一方当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据对方当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。

《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条： 被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。

《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第二十四条： 执行程序中，第三人向执行法院书面承诺自愿代被执行人履行生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加该第三人为被执行人，在承诺范围内承担责任的，人民法院应予支持。

供稿：镇巴法院

作者：郑 强

编辑：许沥心

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